Warunki zakupu nieruchomości przez cudzoziemców

Polska przyciąga obcokrajowców zainteresowanych inwestycjami w nieruchomości. Jednak zakup domu lub mieszkania w nowym kraju może być wyzwaniem, wymagającym zrozumienia zawiłości prawnych i specyfiki rynkowej. W poniższym artykule wyjaśniamy podstawowe kwestie, których znajomość jest niezbędna do podjęcia świadomej decyzji. 

Warunki, jakie są zobowiązani spełnić cudzoziemcy pragnący nabyć nieruchomość w Polsce, zależą przede wszystkim od tego, jakiego kraju są obywatelami oraz od rodzaju nabywanej nieruchomości. 

Polskie prawo rozróżnia status cudzoziemca w zależności od tego, czy jest on obywatelem lub przedsiębiorcą z Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) oraz Szwajcarii, czy też spoza tych regionów. Dla obywateli EOG i Szwajcarii przepisy są znacznie mniej restrykcyjne.

Cudzoziemcy z jakich państw nie muszą uzyskiwać zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce? 

Zezwolenia nie wymaga nabycie nieruchomości przez cudzoziemca będącego obywatelem lub przedsiębiorcą państwa należącego do Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) albo Konfederacji Szwajcarskiej.

W skład Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) – wchodzą obecnie wszystkie państwa członkowskie Unii Europejskiej oraz trzy kraje Europejskiego Stowarzyszenia Wolnego Handlu (EFTA): Islandia, Norwegia i Liechtenstein.

Co z Wielką Brytanią po Brexicie? – Od 1 stycznia 2021 r., Wielka Brytania jest państwem trzecim wobec Unii Europejskiej. Dotychczasowe członkostwo Wielkiej Brytanii w Unii Europejskiej przekładało się także na członkostwo w EOG. Tym samym, wraz z utratą członkostwa w Unii Europejskiej, utraciła także członkostwo w EOG. Obywatele tego państwa nie są więc zwolnieni z obowiązku uzyskania zezwolenia, jeśli chcą nabyć nieruchomość w Polsce, a nie mogą jednocześnie skorzystać ze zwolnienia na innej podstawie. 

W przypadku nabycia jakich nieruchomości cudzoziemiec (nawet spoza obszaru EOG i Szwajcarii) nie musi uzyskiwać pozwolenia? 

Przepisy określają też inne przypadki, w których zezwolenie na nabycie  nieruchomości nie jest wymagane. Są to między innymi (ale nie wyłącznie) następujące sytuacje: 
1. Cudzoziemiec może nabyć samodzielny lokal mieszkalny lub samodzielny lokal użytkowy o przeznaczeniu garażowym (lub udział w takim lokalu) bez konieczności uzyskania zezwolenia, jeśli ma to na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.
2. Cudzoziemcy, którzy zamieszkują w Rzeczypospolitej Polskiej przez co najmniej 5 lat od momentu uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej, również mogą nabywać nieruchomości bez dodatkowego zezwolenia. Ten przepis uznaje długotrwałą obecność i stabilność statusu prawnego cudzoziemca w Polsce.
3. Cudzoziemiec może nabyć nieruchomość w Polsce bez uzyskania zezwolenia, jeśli jest małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkuje w Polsce co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE. Nieruchomości nabyte w takich okolicznościach stanowią wspólność ustawową małżonków.
4. Cudzoziemiec ma także prawo do nabycia nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat.
5. Spółka z siedzibą w Polsce kontrolowana przez cudzoziemca może nabywać nieruchomości niezabudowane na cele statutowe, pod warunkiem, że ich łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast.


W jakich przypadkach nabycie nieruchomości w Polsce przez obywateli krajów spoza EOG i Szwajcarii wymaga zezwolenia?

Obywatele krajów spoza EOG i Szwajcarii, o ile nie spełniają innych warunków uprawniających ich do nabywania bez zezwolenia, są zobowiązani uzyskać je m. in w celu nabycia nieruchomości gruntowych (np. działki pod budowę domu), nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym czy lokali usługowych.

Kwestią problematyczną jest często to, że w przypadku nabywania lokali mieszkalnych, zezwolenia wymaga też nabycie udziałów w odrębnych nieruchomościach np. drogach dojazdowych, częściach osiedli, które nabywane są wraz z takim lokalem. Problemem jest to, iż w świetle prawa stanowią one odrębne nieruchomości i nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej w rozumieniu ustawy o własności lokali.

Czym jest droga dojazdowa? Jeśli teren nie ma dostępu do drogi publicznej konieczne jest zapewnienie połączenia działki z drogą publiczną w postaci drogi dojazdowej. Może być to zapewnione poprzez ustanowienie stosownych służebności (np. służebność drogi koniecznej) lub poprzez wydzielenie działki stanowiącej drogę dojazdową/osiedlową, której współwłaścicielami są właściciele lokali na danym osiedlu. Oczywiście nie wszystkie nieruchomości posiadają udziały w drodze dojazdowej. Do dużej części domów i mieszkań prowadzi po prostu droga publiczna. Konkretną sytuację zawsze należy zweryfikować w księdze wieczystej. 

„W swojej praktyce wielokrotnie spotkałam się z przypadkami, kiedy nieruchomości położone w bliskim sąsiedztwie, np. na Wilanowie, w okolicach Augusta Hlonda i Herbu Janina, różniły się od siebie w tym zakresie – w jednym przypadku istniał dostęp do drogi publicznej, a już kilkaset metrów dalej, ze względu na specyfikę użytkowania terenu, konieczna była droga dojazdowa. Rolą profesjonalnego doradcy jest umiejętność wyłapania takich różnic i wskazania klientowi optymalnego rozwiązania” – mówi Anna Wenda, Senior Real Estate Advisor w ESTANOVA. 

Co jeśli nabywana nieruchomość posiada udział w drodze dojazdowej? 
Jeśli taką nieruchomość chce nabyć obcokrajowiec, którego nie dotyczy żadne ze zwolnień ustawowych od konieczności uzyskania zezwolenia  to musi uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie nieruchomości w Polsce. „Pamiętajmy, że wymóg ten dotyczy nie tylko obcokrajowców zza naszej wschodniej granicy (chociaż to najczęstsze przypadki), ale również np. Australii, Chin, czy Wielkiej Brytanii” – dodaje Anna Wenda. 


Warunki uzyskania zezwolenia i przebieg procesu

Zezwolenie jest udzielane, jeśli nabycie nieruchomości nie zagraża bezpieczeństwu państwa, jest zgodne z polityką społeczną i zdrowiem społeczeństwa oraz gdy cudzoziemiec wykaże więzi z Polską (np. polskie pochodzenie, małżeństwo z obywatelem Polski, prowadzenie działalności gospodarczej w Polsce). Wniosek należy złożyć w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych i Administracji w Warszawie, załączając szereg dokumentów, m.in. potwierdzenie tożsamości, dokumenty dotyczące nieruchomości, potwierdzenie więzi z Polską. Można też ubiegać się o "promesę" – wstępne przyrzeczenie udzielenia zezwolenia. Ministerstwo sprawdza wniosek formalnie, występuje o opinie do innych ministerstw, a w przypadku braków formalnych wzywa do ich poprawienia. Ostateczna decyzja jest wydawana w formie decyzji administracyjnej.

„Co ważne, samo spełnienie warunków formalnych nie gwarantuje uzyskania zezwolenia. Ostateczna decyzja należy do analizującego sprawę urzędnika. Kluczowym elementem, który jest brany pod uwagę przy akceptacji wniosku o zezwolenie na zakup nieruchomości, jest związek cudzoziemca z Polską. Może to być prowadzenie biznesu w Polsce, studiowanie, stałe mieszkanie, czy inne związki finansowe, podatkowe czy rodzinne. To urzędnik podejmuje decyzję, czy jesteś wiarygodny dla kraju. To nie jest tylko formalność." - podkreśla Anna Wenda.

Za wydanie zezwolenia, promesy i zaświadczenia o ostateczności decyzji są pobierane opłaty skarbowe.

Czas oczekiwania na zezwolenie
Oficjalnie czas oczekiwania na decyzję w sprawie zezwolenia wynosi 30 dni.

„Praktyka pokazuje jednak, że czas ten może wynosić pół roku, kilka miesięcy, lub nawet rok. Rola profesjonalnego doradcy jest tu nieoceniona. Pomoże oszacować ryzyko, dzięki czemu klient będzie mógł podjąć decyzję opartą na jak największej możliwej ilości informacji, lub, w ostateczności, zrezygnować z zakupu i zlecić poszukiwanie innej nieruchomości, niewymagającej zdobycia zezwolenia” – wyjaśnia Wenda. 

Konsekwencje braku zezwolenia
Nabycie nieruchomości bez wymaganego zezwolenia jest nieważne i może zostać zakwestionowane przez odpowiednie organy państwowe. 

„Zdarzają się przypadki próby obejścia przepisów i np. zakupu nieruchomości bez zakupu udziału w drodze dojazdowej. Tego typu zakup to jednak zakup z wadą prawną. Nowy właściciel nieruchomości nie ma de facto prawa dostać się do swojego domu lub mieszania.  A jeśli używa w tym celu drogi, należącej do innej nieruchomości, właściciel drogi dojazdowej może wystąpić wobec niego z roszczeniami.  Równie ryzykownym pomysłem jest np. próba zakupu nieruchomości na założoną w Polsce spółkę. Owszem, w taki sposób można nieruchomość nabyć bez zezwolenia, ale co dalej? Spółka musi istnieć cały czas i ponosić bieżące opłaty, majątek który posiada jest wtedy wykorzystywany na cele mieszkalne prezesa spółki, co samo w sobie budzi duże wątpliwości. Takim sposobem kupujący naraża się tylko na dalsze wyjaśnianie sprawy z licznymi urzędami, kontrole i potencjalne kary” -  tłumaczy Anna Wenda.  

Na co zwrócić szczególną uwagę? 
Konieczność uzyskania zezwolenia na zakup nieruchomości wpływa również na proces podpisania umowy przedwstępnej. 

"Całość ryzyka ponosi tutaj kupujący. Sprzedający może oczywiście zgodzić się na oczekiwanie na decyzję ministerstwa (która, przypomnijmy, może zapaść nawet po kilku miesiącach, a jej wynik jej niepewny). Bardzo często jednak zabezpiecza wtedy swoje interesy zadatkiem, wynoszącym nawet 30-40% wartości transakcji. W przypadku nieuzyskania zezwolenia, ta kwota przepada” – tłumaczy Anna Wenda

Ograniczenia dotyczące lokalizacji
Warto również wspomnieć o ograniczeniach dotyczących lokalizacji nieruchomości. Na przykład, nabycie gruntu położonego w strefach przygranicznych może wymagać specjalnego pozwolenia ze względów bezpieczeństwa narodowego. Ponadto, istnieje zakaz sprzedaży nieruchomości znajdujących się na terenach objętych szczególną ochroną, takich jak parki narodowe czy rezerwaty przyrody.

Kwestie finansowania nieruchomości  

W kontekście zakupu nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców, jednym z kluczowych elementów, na który należy zwrócić uwagę, jest sposób przepływu gotówki. Współczesne przepisy i regulacje finansowe mają na celu zapewnienie przejrzystości i legalności wszystkich transakcji, zwłaszcza w kontekście międzynarodowym. To oznacza, że tradycyjne metody przekazywania dużej ilości gotówki, jak przysłowiowa "walizka pieniędzy", nie są już akceptowalne i mogą budzić podejrzenia co do legalności środków.

Każda osoba wwożąca środki pieniężne do Polski z zagranicy, które przekraczają określony limit, musi dokonać deklaracji celnej. Deklaracja ta jest podstawą do weryfikacji, że pieniądze wjechały do kraju legalnie i pochodzą z legalnych źródeł. Jest to pierwszy krok w kierunku zapewnienia przejrzystości finansowej zakupu nieruchomości.

Przelew środków na polski rachunek bankowy jest kolejnym etapem, który nie tylko ułatwia proces zakupu, ale również stanowi dodatkowe zabezpieczenie legalności środków. W przypadku, gdy państwo pochodzenia, jak Ukraina, zablokowało możliwość korzystania z systemów międzynarodowych, takich jak SWIFT, transakcja wymaga dodatkowych działań w celu zapewnienia, że środki trafią na konto sprzedającego w sposób legalny i zgodny z obowiązującymi przepisami.

Banki, notariusze, ale też sami pośrednicy w obrocie nieruchomościami odgrywają ważną rolę w procesie weryfikacji legalności środków finansowych. Mogą oni zażądać dodatkowych dokumentów potwierdzających pochodzenie pieniędzy, szczególnie w przypadkach, gdy transakcje wydają się nietypowe lub gdy środki pochodzą z krajów objętych różnego rodzaju restrykcjami międzynarodowymi. Jest to element systemu zapobiegającego praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu.

Staranne przygotowanie i zgromadzenie wszystkich niezbędnych dokumentów jest kluczowe, aby uniknąć problemów prawnych i opóźnień w procesie zakupu. To również pokazuje, jak ważna jest rola profesjonalnego pośrednika nieruchomości, który może pomóc w zrozumieniu tych wymagań i zadbać o to, aby cały proces przebiegał płynnie i zgodnie z prawem.

Rola doradcy - więcej niż tylko transakcja

W dzisiejszym złożonym świecie rynku nieruchomości, rola doradcy nieruchomości ewoluuje daleko poza prostą sprzedaż. Doradca nieruchomości to przewodnik, mentor i partner dla klientów, którzy stają przed jedną z najważniejszych decyzji finansowych w swoim życiu.

"Szczerość z klientem to podstawa, szczególnie w przypadku złożonych transakcji, takich jak nabycie nieruchomości przez obcokrajowca. Zawsze zaczynam od szczegółowego omówienia warunków formalnych, takich jak posiadanie środków na polskim rachunku bankowym." mówi Anna Wenda, Senior Real Estate Advisor w firmie ESTANOVA, podkreślając wagę transparentności w relacji z klientem.

Doradcy nieruchomości muszą równoważyć między ambicjami a realiami rynku. Z jednej strony, ich zadaniem jest znalezienie nieruchomości, która spełni oczekiwania klienta, z drugiej – muszą oni również niekiedy stawiać trudne pytania, czy te oczekiwania są realistyczne w świetle obecnej sytuacji rynkowej, prawnej i finansowej.

Anna Wenda często podkreśla, jak ważne jest, aby nie bać się odmówić klientowi, jeśli uzna, że transakcja nie ma szans się udać, na przykład gdy klient pochodzi z kraju objętego sankcjami międzynarodowymi, jak Białoruś. "To nie zawsze łatwa rozmowa, ale uczciwość wobec klienta i ochrona jego interesów jest najważniejsza."